COVID-19. RDLey 11/2020, de 31 de marzo. (Arrendamientos)

Análisis de las medidas temporales urgentes para hacer frente al COVID-19 en materia de arrendamientos urbanos adoptadas en el RDLey 11/2020, de 31 de marzo. 

El pasado día uno de abril entraron en vigor una serie de medidas, con la finalidad de hacer frente a las consecuencias económicas y sociales derivadas de COVID-19, algunas de las cuales afectan a los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes a la fecha de publicación de la norma en que se incluyen, es decir el Decreto-Ley 11/2020. 

Lo primero que conviene especificar es en qué consiste la situación de “vulnerabilidad económica” a que se refiere el Decreto-Ley de forma insistente y que constituye, además, la condición necesaria para que puedan operar las medidas establecidas en este ámbito; es decir, el arrendatario ha de hallarse en dicha situación.

Su definición se obtiene mediante la suma de varios requisitos necesarios que deben concurrir de forma conjunta:

En primer lugar, se exige la existencia de una situación de carencia de ingresos, como consecuencia de que el obligado al pago de la renta “pase” a estar en situación de desempleo, verse afectado por un ERTE -Expediente de Regulación Temporal de Empleo- o reduzca su jornada por tener que atender o prestar cuidados a alguien a su cargo.

Este requisito plantea al menos dos cuestiones. La primera es si el “pase” a dicha situación debe producirse tras la entrada en vigor de la norma o si es posible extender sus efectos con carácter retroactivo. La forma verbal empleada parece inclinarse por la primera opción, no obstante, la interpretación finalista o teleológica parece aconsejar la segunda. La otra cuestión, consiste en la posible existencia en el contrato de dos o más arrendatarios que hubieran asumido expresamente la obligación de pago de forma solidaria, pues en estos casos se podría entender que la situación de vulnerabilidad económica debería darse en todos ellos para que pudieran operar los derechos y obligaciones establecidos en las medidas aprobadas.

Continuando con el análisis de la norma, la objetivación de este requisito de carencia de ingresos se obtiene mediante una fórmula aritmética, consistente en que los ingresos que perciba el arrendatario no superen en un determinado porcentaje el IPREM, variando dicho porcentaje en función de diversas circunstancias como son el número de hijos a cargo, situación de discapacidad o edad.

El segundo requisito es que el importe de la renta o mensualidad fijada en el contrato de arrendamiento, así como aquellos otros gastos y suministros básicos (que son, según la norma: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, línea fija y móvil de telecomunicaciones y comunidad de propietarios) cuyo pago corresponda al arrendatario, superen el treinta y cinco por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar, pero limitados al cónyuge del obligado al pago de la renta, su mujer o pareja de hecho inscrita, así como los hijos, incluyendo aquellos vinculados por una situación de tutela, guarda o acogimiento familiar y el cónyuge o pareja de hecho inscrita de estos, que también conviviera en la vivienda.

El último requisito será el de carecer los miembros de la unidad familiar de una vivienda en propiedad o en usufructo en España, salvo que esos derechos recaigan sobre una parte en pro indiviso de una vivienda adquirida por herencia. Tampoco se entenderá incumplido el requisito en aquellos supuestos en los que no se pueda hacer uso de la vivienda de la que resulte propietario el inquilino, por no tener la posesión de la misma, como consecuencia de causas ajenas a su voluntad o por resultar arquitectónicamente inaccesible para alguno de los miembros de la unidad familiar.

En cuanto a las medidas que pueden instar aquellas personas que se encuentren en esa descrita situación de “vulnerabilidad económica” serán las siguientes:

a)   Medidas de naturaleza procesal:

1ª Suspensión del procedimiento de desahucio.

En el supuesto de que un procedimiento judicial de desahucio de se encuentre, a la fecha de publicación del Decreto-Ley, en fase de requerimiento judicial de pago o pendiente de celebrarse la Vista, una vez que el demandado acredite ante el Letrado de la Administración de Justicia la situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, se comunicará por éste a los Servicios Sociales y se suspenderá el procedimiento, en el estado en que se encuentre, pero con carácter retroactivo al momento en que se produjo aquella situación de vulnerabilidad y ello por el plazo que el Letrado de la Administración de Justicia considere estrictamente necesario, previo informe de Servicios Sociales, durante, pero en todo caso con una duración máxima seis meses desde el día uno de Abril.

2º.- Suspensión extraordinaria de la diligencia de lanzamiento ya señalada.

En aquellos otros casos en los que la diligencia de lanzamiento ya estuviera acordada y señalada, si el demandado acredita la indicada situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, el Letrado de la Administración de Justicia decretará la suspensión de dicha diligencia de lanzamiento, hasta el momento en que los Servicios Sociales procuren una solución habitacional al demandado y todo ello en un plazo máximo de hasta el día 1 de Octubre, esto es, seis meses desde la entrada en vigor del Decreto-Ley.

En ambos casos, es decir tanto si se produce la suspensión del procedimiento como de la diligencia de lanzamiento, puede el arrendador al que, a su vez,  dicha suspensión le afecte por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, acreditar dicha situación ante el Letrado de la Administración de Justicia, para que también su situación se traslade a Servicios Sociales, al objeto de que sea valorada en orden tanto a la fijación del plazo de suspensión como para la definición de las medias sociales a adoptar.

b)   Medidas de naturaleza sustantiva:

1º.- Prórroga del plazo de expiración contractual.

Esta medida consiste en una obligación legal de naturaleza temporal, impuesta en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo término de finalización (ya sea del plazo legal o como consecuencia de prórroga tácita) estuviera previsto para operar entre el día uno de abril y los dos meses siguientes al levantamiento del estado de alarma decretado. Dicha obligación, será facultativa para el arrendatario, pero obligatoria para el arrendador (propietario) e implicará una prórroga del contrato vencido durante, como máximo, los seis meses siguientes al vencimiento, manteniéndose las mismas condiciones previstas en el contrato, salvo que las partes contratantes hayan llegado a otro tipo de acuerdo distinto.  

2º.- Moratoria en el pago de la renta.

Los efectos de esta medida tendrán distinta extensión en función de la condición del arrendador.

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor. La norma define como “gran tenedor” a aquella persona física o jurídica que resulte propietario de diez inmuebles urbanos (no computan las plazas de garaje y trasteros, pero sí los locales) o una superficie construida de más de 1.500m2.

En estos casos, en defecto de otro acuerdo distinto entre las partes, operará de forma obligatoria para el arrendador la obligación de verificar una modificación temporal en la forma de pago de la renta, con las siguientes alternativas, a elección del arrendador:

a)   Mediante una reducción de la mitad del importe de la renta mensual, hasta el momento en que se deje sin efecto el estado de alarma o, si, entre tanto, se produce una situación de vulnerabilidad económica en el arrendatario, hasta que ésta cese, con un límite máximo, en todo caso, de cuatro mensualidades.

b)   Mediante un aplazamiento total del pago de las rentas devengadas durante el tiempo que dure el estado de alarma y las posteriores en caso de una hipotética ulterior situación de vulnerabilidad económica del inquilino, con un límite máximo de cuatro mensualidades y con la obligación a cargo del inquilino de pagar de forma prorrateada, junto a las futuras mensualidades, las rentas aplazadas en treinta y seis cuotas, salvo que el plazo restante del arriendo y sus prórrogas fuera inferior a éste número. En todo caso, este aplazamiento no generará obligación de pago de ningún tipo de interés.

Lo anterior, salvo que las partes hubieran alcanzado previamente un acuerdo que conllevara el aplazamiento o la condonación total o parcial de forma distinta a la legalmente establecida.

En aquellos casos en los que el arrendador no cuente con la condición anteriormente indicada, el arrendatario, en quien concurra la situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar del arrendador, hasta el día uno de mayo, el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta; en este caso, una vez recibida la solicitud -y acreditada la situación de vulnerabilidad económica- el arrendador contará con un plazo de siete días laborables para notificar al arrendatario si acepta la propuesta, si la rechaza o si propone otra alternativa a la ofrecida.

En caso de que finalmente no se logre un acuerdo entre las partes, el arrendatario, acreditando dicha imposibilidad, podrá por este motivo acogerse al programa de ayudas transitorias de financiación que prevé la norma.

Jesús Fernández Parro