COVID-19. RD-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (Arrendamientos para uso distinto de vivienda).

COVID-19. RDLey. 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (Arrendamientos para uso distinto de vivienda).

Hace unas semanas publicamos una entrada (aquí) sobre las medidas urgentes y temporales que, en materia de arrendamientos urbanos, se habían adoptado como consecuencia de la situación de pandemia provocada por el COVID-19.

Y apuntaba en aquella entrada que tales medidas sólo afectaban a los arrendamientos que tuvieran por objeto la vivienda habitual del arrendatario, excluyéndose, por tanto, otro tipo de arriendo, cuyo fin fuera diferente del indicado.

No obstante, en el día de ayer el BOE. publicó un nuevo Real Decreto-ley, el número 15 del año en curso, en el que, con la denominación de “medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo”, incluyó nuevas medidas en materia de arrendamientos que, en síntesis, vienen a hacer extensibles algunas de las previsiones adoptadas para los contratos de alquiler de vivienda a otros tipos de arrendamiento, como los locales de negocio e industria.

Así, en aquellos casos en que el arrendatario sea un autónomo o una Pyme y se haya visto abocado a una situación de cese de la actividad, como consecuencia del estado de alarma o, no siendo el caso, acredite una reducción significativa de facturación media (el 75%) también como consecuencia de la situación, podrá optar por las siguientes medidas, en función del tipo de arrendador con el que haya suscrito el contrato:

a)   Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), el arrendatario de un inmueble para uso distinto de vivienda habitual, o de industria, podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma, es decir, hasta el 22 de Mayo, una moratoria en el pago de la renta mensual, que abarcará toda la duración del estado de alarma y sus prórrogas y que se podrá extender más allá, en caso de que la situación económica del arrendatario, como consecuencia de la pandemia, le impida atender el pago de la renta mensual, pero con un máximo de cuatro mensualidades.

Es decir, en estos casos, el arrendador vendrá obligado, salvo que se hubiera convenido otro tipo de acuerdo entre las partes, a conceder una moratoria en el pago de la renta, siendo que, posteriormente, el arrendatario deberá abonar dichas rentas de forma aplazada, mediante el fraccionamiento en veinticuatro mensualidades, salvo que el plazo de vigencia que reste de contrato resulte inferior, en cuyo caso el número de mensualidades coincidirá con los meses que falten.

La duda que surge, y que la norma no parece aclarar, es si la medida tiene carácter retroactivo o no, es decir, si la moratoria se refiere a las mensualidades que se devenguen desde su entrada en vigor o si se extienden a la(s) devengada(s) -e impagadas- desde la declaración del estado de alarma. Me inclino, de nuevo, por pensar que sí, no sólo por la interpretación finalista de la norma, sino también por el hecho de que en este tipo de materia la retroactividad resulta perfectamente válida.

b)   En aquellos otros casos en que el arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, es decir, sea un pequeño propietario, se prevé la posibilidad de que el inquilino “solicite” al arrendador un “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”, salvo que ya se hubiera obtenido por acuerdo entre las partes o, en este mismo contexto, se hubiera acordado una reducción de la renta. Para ello, se permite operar una variación del destino de la fianza depositada al firmar el contrato, destinándola al pago de tales rentas, sin perjuicio de la obligación a cargo del arrendatario de reponerla en el plazo de un año desde la adopción del acuerdo, o en el que reste para la extinción del contrato de arrendamiento, si fuera inferior.

Respecto de la primera posibilidad, resulta curioso que si bien el aplazamiento extraordinario no parece ser obligatorio para el arrendador, algo lógico habida cuenta que no tiene la consideración de gran tenedor, tampoco se abra para el arrendatario la vía de obtener financiación para el pago de tales rentas -más allá de la financiación vía fianza-, de forma paralela a lo que sí se previó para el arrendamiento de vivienda; desde luego, da toda la impresión de que en este caso nos encontramos en presencia de una “norma hueca”, es decir, que no prevé ningún tipo de consecuencia jurídica para el supuesto de hecho que pretende regular.

Y, en cuanto a la variación del destino de la fianza, debemos recordar, en primer lugar, que la fianza para alquiler de inmuebles distintos de vivienda equivale a dos mensualidades según la Ley de Arrendamientos Urbanos, luego ese “aplazamiento temporal y extraordinario” no podrá ser superior a esas dos mensualidades, salvo que en el contrato se hubiera previsto la fianza de otra forma; por otra parte, si el arrendador ha cumplido con su obligación legal de depositar la fianza en el organismo correspondiente, deberán arbitrarse las disposiciones reglamentarias necesarias para que dicho organismo reintegre al arrendador el importe a la mayor brevedad posible, a fin de que la medida analizada pueda tener algún tipo de efectividad, algo que parece difícil si se tiene en cuenta el tiempo que, en circunstancias normales, algunos de dichos organismos vienen empleando para la devolución en casos de extinción o resolución del contrato.

Jesús Fernández Parro.